几年前，还在成都读大学时时，女生小嘉课余的最大爱好便是跟一班朋友，坐公交走大街穿小巷寻遍成都大小商场；如今，毕业近4年的小嘉在城南工作，现在的她一般只去地铁站上盖或周边的大型购物商场，尽管成都新开综合体无数，但是工作与生活的快节奏已容不得她再像以前一样，“为买件衫换乘好几趟车”。

的确，随着城市的快速发展，让习惯快节奏的成都人需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，城市综合体应运而生，而发展到一定阶段之后，打破传统购物中心按层分布业态的僵化模式，开放式街区商业成为下一个突破口。

当下，在成都的现有商业之中，走了一批，活下来了一批，又火了一批。而远洋太古里无疑是火了的这一批中活得最优雅的那一位。本次住在四川特专访第一太平戴维斯华西区商铺部董事邓耀华先生，再次谈谈太古里开放式街区打造的成功经验，是否能完成100%的绝对复制？

张扬的商业地产圈 趋同化逐渐成为上风

2016年，成都预计会有超过20个优质商业项目具备入市条件，如若全部入市，将会带来超过197万平方米的新增体量。据第一太平戴维斯报告显示，在2015年第四季度，全市优质购物中心的平均空置率下降了1.5个百分点，至7.0%。其中，核心区域空置率下降0.6个百分点，至4.6%;非核心区域空置率下降2.7个百分点，至7.3%。尽管空置率有所降低，但是在一年之内5座商业综合体集体入市，仍然压力不小。

诚然，春熙路商圈的远洋太古里凭借其成都市商业地标的品牌吸引力和得天独厚的地理位置，吸引了国内外品牌入驻，2015年第四季度，Apple Store成都二店开业、Nicolas Andreas Taralis 男装旗舰店、KENZO、陆心媛、Any Shop Style等名品店纷纷入驻，空置率有所下降。而另一方面，受品牌扩张策略影响，盐市口商圈的仁恒置地Dior旗舰店租约到期并选择不再续约，在去年 12月底正式闭店，导致了仁恒置地广场的空置率进一步的抬升。

而当太古里的体验式消费和开放式街区的概念引入之后，绝非复制就能成功，一定是要具备互动性、参与性和特定性。换句话说，体验式消费模式不应是所有人群都可以参与的，也不是单纯的儿童、娱乐休闲业态的代名词，而开放式街区更不仅仅是场地的开放那么简单。

跟风的背后 那些难以复制的中心价值

在信息爆炸的时代，人们面对的选择越来越多，而这种选择也常常会使人无所适从。譬如拥有2.4亿的今日头条用户，平均每日互动数据统计起来，相当有难度。但是，它的成功可以复制吗？尽管技术和处理手段可以复制，但是想粘贴进去，似乎就不是那么容易。

那么，正如远洋太古里一样，可以模仿它的规划、打造甚至包括品牌进驻，但是难以超越的是它在前期的投入和运营之后的精力和改造。第一太平戴维斯华西区商铺部董事邓耀华先生说到，“第一太平戴维斯在项目运营上向来侧重招商执行，在前期，团队会全程深入参与到顾问项目中，确保信息准确性与参考价值，保证项目的落地。我们的品牌精英代表团队辐射各大成熟及新兴市场，也是在帮助众多优质品牌挖掘成都市场并稳步扩张。

太古里成功的一个最重要的核心在于它处于城市中心的区位，把它搬到其他地方成不了太古里，另外在设计、动线设计上，甚至古旧建筑的重新利用，太古里都很好地展示了自己，而在品牌设置方面太古里与IFS很自然地做出了差异化，不少品牌旗舰店、首次进入成都的品牌都选择了太古里。无论是从招商还是建议品牌方的进驻布局，第一太平戴维斯的做了相当充分和超量的前期工作。

复制的可怕在于 让成都商业在瓶颈之时更显局促

据悉，远洋太古里总楼面面积约为25万平米，其中开放式街区购物中心的可租赁面积约为9万平米，约280家店铺，在春熙路大慈寺商圈这一寸土寸金之地，这些数字便足以让人为之注目。从品牌布局来看，爱马仕、古驰和卡地亚的亚太区旗舰店落户在西里外圈，从负一层到地上二层，来过太古里的人都知道，在奢侈品店、主力店之间，会有咖啡店、花店或者餐饮店穿插其中，零售商业的创新与差异化应该要在一定的框架下进行，在一个零售店铺可以加入咖啡馆，两者的结合会有一些体验性在里面。

的确，正如邓耀华先生提到，成都的商业地产面临的问题除了体量之外，还有各种不利因素正在冲击整个行业，但是想要突破的关键口绝不仅仅在于跟风去建造开放式街区那么容易。

从大局着眼、从细节分析，在前期准备充分之后自然对市场问题把握便有八分。首先应以消费者的消费习惯出发，以此来支撑综合体主题定位，不能一窝蜂地追逐流行。其次，对周围的判断应具备：正确的地点，正确的时间，地块的问题、周边的环境限制、避免不切实际的期望。

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