全国城市地价动态监测组22日发布报告，显示全国城市地价水平持续小幅上涨，环比同比增长率加速上升。针对报告中有关城市地价与经济运行、自由贸 易区政策与地产市场、住宅地价深跌“温州现象”等问题，全国城市地价监测组负责人、中国土地勘测规划院地价所所长赵松接受了新华社记者专访。

　　工业地价：防范“以商住补农工”恶性循环

　　记者：相对于住宅地价，公众很不关心工商业地价，监测报告坚持对工业、商服地价同工业增加值、用电量、货运量等指标进行对照。为什么？

　　赵松：专业人士确实应关注商业、工业地价。在我国这几年频繁调控背景下，这两者与经济大环境相关性更甚于住宅，一旦出现问题，负面影响会更深远。

　　监测数据表明，二季度后期，稳增长政策措施在三季度效果初现。地方政府城镇化不断推进及投资订单落实，加上新一轮基础设施项目建设和棚户区改造工作开始，固定资产投资逐步发酵，产能和库存去化速度加快，工业企业开工热情提升。

　　我国工业地价一直较低，虽然变动趋势与其他地价大体一致，但变动幅度相对平缓得多，这首先与工业用地自身收益性较低的特征吻合。但其中地方政 府的干预，也是很重要的一个原因。目前在多数地区，工业用地招拍挂市场中的“公示效应”远高于“竞价效应”。在缺少竞争市场中，价格当然会受影响。更何况 工业用地仍然是地方“招商引资”一个重要手段。当然，监测指标中，工业价格远低于商、住价格的另一个原因，是它们对应空间区位不同。商、住用地多在建成 区、中心区，而工业集中地带多数在城市外围，其土地的区位条件本身也不如商、住。

　　记者：工商业、住宅地价为什么可能形成恶性循环？

　　赵松：我们曾经做过量化研究，结论显示，随着征地补偿标准快速上升，工业用地价格如不能实现顺势调整，则必将加大“以商住补农工”趋势，形成 恶性循环。一些发达地区征地补偿已趋于市场化，补偿水平接近甚至高于工业用地出让价格。地方政府出于招商引资需求，倾向于进一步推升商、住用地供应价格， 以平衡征地和基础设施配套成本；商、住地价上涨又形成新一轮被征地农民对补偿水平的更高期望。如此往复，不但不利于房地产(行情 专区)调控政策，并且进一步扭曲各业用地价格形成机制。

　　自由贸易区：不动产市场涨势值得长期关注

　　记者：上海设立自贸区以来，周边不动产市场涨势明显，怎么看待这一现象？

　　赵松：区域政策利好，自贸区作为“促发展”创新举措，对辐射区地价上涨产生一定影响。区域发展政策利好下，一方面根据市场投资流向习惯，新经 济增长点直接带动区域地产估值看涨。从近期自贸区周边不动产市场来看，价格涨势明显，未来必然带动商服、住宅、工业地价上涨；另一方面，自贸区进一步开放 金融服务领域，在利率市场化、资本项下可兑换、人民币跨境使用等金融领域方面将有所突破，企业能够通过自贸区到国际市场上融资，获得低成本资金，转投国内赚取利润。房产企业融资模式在自贸区发生实质创新可能性增加。随着全国多地加紧申请设立自贸区，其对房地产市场的影响仍值得长期关注。

　　记者：自贸区房产企业融资模式创新对土地供应有影响吗？

　　赵松：融资畅通能够提升房地产企业的运作能力，对大企业是“锦上添花”，对融资困难的中小房企是“雪中送炭”。但这与当前房地产调控的信贷政 策导向似乎不太协调。由于这一行业的高利润，可能进一步助推各类资本向房地产领域汇集，进而影响对实体经济投入。至于土地供应自身，与房企融资模式创新并 无直接关系，倒是“财大气粗”的开发商，高价抢地勇气和信心随之倍增。所以自贸区一些改革，重要的是配套推进，统筹协调好，不然恐会与预期相左。

　　温州负地价：土地价格只涨不跌神话已打破

　　记者：三季度城市综合(行情 专区)地价整体持续上升，13个城市涨幅更是超过10%，而温州地价仍为-1.06%。怎么评判温州现象？

　　赵松：记得2009年时，温州住宅地价曾有过年增长超16%的“辉煌”，之后就进入一轮“深跌”，2011年、2012年两年的年度跌幅都超过10%，目前其住宅地价环比、同比仍然处于“负增长”状态，但跌幅有所收窄。

　　温州地价变动，至少打破了“作为稀缺资源，土地的价格只涨不跌”神话。我们说“地价的长期规律是上涨”指的是由于经济增长、基础设施投入改良等，支撑地价内在价值上升，而反映在市场上的、供需直接决定的价格，既然围绕价值波动，就能涨也能跌。

　　记者：这对其他地区有什么启发？

　　赵松：温州地价在短期内大幅涨跌，至少提醒我们，分析一个区域土地市场，应该关注供需驱动的价格与内因支撑的价值是否还在合理差异区间之内， 异动价格是否有逃逸价值引力场的倾向。对管理者而言，应该一方面，通过基础公共设施投入、生产生活环境培育，提高土地自身价值。另一方面，要通过疏导和理 顺引起价格异动的市场因素、行政因素、体制机制因素，促进市场价格理性。当然，对于上述第二方面的工作，体量及难度可能远远超前者。