曾经多次冲击上市未果的上海老牌房企景瑞地产或将于本月底敲开香港资本市场的大门。公司日前发布了招股说明书，拟全球发售3.13亿股股票，募资不超过17.18亿港元。

　　景瑞地产的财务数据并不好看。两年多达12次信托融资；截至今年6月底，高成本的信托融资余额占借款总额近五成、净负债率高达172.9%；2010~2012年连续三年经营现金净额为负数。

　　“景瑞地产今年频繁通过信托融资扩张，为的就是上市，因为土地储备的量关系到公司的最终估值。”一位接近景瑞地产的业内人士称，“如今到了IPO埋单的关键此刻。”

　　昨日，景瑞地产一位内部人士在接受《第一财经日报》记者采访时称，“不同人对公司的战略会有不同的理解，但相信上市后公司的财务数据肯定会向好。”

　　借道高成本信托融资

　　面对史上最严厉调控，多次对接资本市场未果且没有规模优势的景瑞地产不得不借助高成本的信托融资为项目的发展铺路。

　　2012年至今，景瑞地产共进行了12次信托融资，其中2012年3次，2013年9次。截至2013年6月底，景瑞地产通过信托融资筹得的资金达到22.34亿元，占到同期借款总额46.65亿元的47.9%。

　　2012年，景瑞地产通过信托融资取得资金的加权平均实际利率为16.6%，高出同期公司银行(行情 专区)贷款的实际利率9.57个百分点。2012年7月，景瑞地产通过国投信托及陆家嘴(行情 股吧 买卖点)国际信托取得的两笔资金的融资成本更是分别高达17.5%和18%。

　　一家大型信托公司的内部人士对本报记者表示，信托的融资成本主要和融资方的实力、项目的基本情况、信托介入的时间及抵押品的情况有关系。“目前房地产(行情 专区)信托的融资成本一般在14%~15%左右，17%~18%的融资成本则有些偏高。”

　　对于景瑞地产信托融资余额占公司借款总额近五成这一现象，上述信托公司内部人士认为，这是现在内地未上市房企的“通病”。“特别是在拿地阶段，一般房企是很难拿到银行的开发贷款，但这却是房企最缺钱的阶段，而信托就比较灵活。”

　　景瑞地产高企的净负债率与连续三年为负的经营现金流状况，足以显示其对资金的渴求。数据显示，公司净负债率从2010年底的86.6%上升至2012年底的129.1%，今年6月底，这一数据进一步狂飙到172.9%，这在国内开发商中“名列前茅”。

　　令人担忧的还有景瑞地产的销售数据以及不断下滑的毛利率，今年上半年，景瑞地产的收入为12.27亿元，仅占去年全年收入40.58亿元的约三成。2010~2012年，景瑞地产的毛利分别为37.4%、31.6%、22.1%，这一数据在今年6月底进一步下降到21.4%。

　　这一系列并不好看的财务数据很有可能会影响到公司的最终估值。

　　一位香港上市房企负责人对记者表示，除了获得IPO融资，在港上市更重要的是获得了一个长期的融资平台，进而可以通过发债等方式替换高成本的信托融资。“港股都是上市也不会给你圈很多钱，但是你能做得好它愿意不断把钱给你。”

　　变轨阵痛

　　“景瑞已经成立20年了，至今还是一家中型房企，我们的发展不是很快，走过不少曲折的道路。”在今年上半年进行的一次论坛上，景瑞地产董事会秘书许朝辉公开表示。

　　作为早年上海的龙头房企，景瑞地产上世纪90年代起在上海开发了不少经典项目。当宏观调控来临时，景瑞地产最早出走上海，“杀入”长三角周边市场。2009年起，景瑞开始大举进军太仓、泰州、南通等三线城市，然而，这些城市不温不火的楼市并未给景瑞创造快速发展的机会。

　　“我们已经转变战略，现在不提进军三线城市了，变成要覆盖长三角核心城市。”今年8月，景瑞地产一位高管对媒体表示。

　　“今年以来，景瑞多次参加了上海热点住宅地块的竞拍，但一直未能如愿，好几次和其他房企”血拼“至最后几轮，最终还是因为地价过高而无奈放弃。”接近景瑞地产的业内人士告诉记者，曾经以上海为大本营的景瑞地产，现在已经很难在上海拿到地了。“频繁的战略调整，让这家公司丧失了不少发展机遇。三线难出头，一线难回归，是目前景瑞地产面临的困境。”

　　“此次所募集资金的90%将用作在南京、苏州、杭州、宁波及绍兴收购新项目或开发用地，剩下10%的资金作为营运资金及其他一般企业用途。”景瑞地产在招股说明书中陈述的资金投向透露出公司今后的战略意图——加码二线城市。数据显示，截至今年8月31日，景瑞地产的土地储备建筑面积约为460万平方米。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于走出上海的本土房企来讲，如果在走出去之后又没有在大本营上海有效的占位，就有可能会失去一线城市主流市场的位置，甚至连企业的品牌和资源都会被边缘化。